我最近在琢磨把佛罗里达的退休房换一下，搬到一个离几个朋友比较近的区。所以，这段时间我对房屋市场比较关注。昨天正好看到 The Hill 的一篇报道，分析当前美国房子“卖不动”的现象，而且主要集中在前几年房地产最火热的“阳光地带”，包括我所居住的杰城。

新冠疫情曾引发佛罗里达房产热，此后逐渐进入一个冷却期。尽管房贷利率较前一段高点有所回落，但最近的美伊战争，又给贷款利率浇了一盆冷水，整体又有点走高了，再加上房价依热坚挺，买卖双方的心理预期出现明显错位，导致市场交易陷入迟滞状态。

根据 Redfin 的最新分析，美国房源“滞留”现象已升至近年高点。目前，全美约有 52.2% 的在售房源挂牌超过 60 天仍未成交，这类房源在业内被称为“陈旧房源”（stale listings）。在一些交易特别缓慢的地区，这一比例甚至超过 60%。也就是说，对大多数卖家而言，两个月内顺利成交已不再是常态，而是越来越难的目标。目前，这些“卖不动”的房源总价值已高达 3470 亿美元，创下新高。

这种迟滞现象，主要有三个方面的原因。

首先是买家的观望情绪。虽然抵押贷款利率从 7% +有所回落，但在通胀压力、潜在裁员风险以及国际局势不确定性的影响下，不少购房者趋于谨慎，更多选择持币观望，而不是贸然入市。

其次是卖家的贷款“锁定效应”。大量房主当时买房用的是 3%–4% 的低息贷款，他们并不愿意放弃现有的低息贷款，去换取一套利率更高的新房。这种宁可不动也不吃亏的心理，使得市场上的有效供给虽然增加，但真正着急成交的卖家却并不多。

第三是价格预期的错位。卖家仍然希望兑现过去几年房价上涨带来的升值红利，而买家的购买力却被高利率明显削弱。双方在价格上的僵持，使得不少房源长期挂在市场上，一个想卖高价，一个支付不起高价，所以使得交易迟滞下来。

在这样的市场环境下，专家也给出了相对务实的建议。对卖家而言，当前市场属于“买方市场”，如果定价过高，很容易在一开始就失去竞争力。一旦房源挂牌时间过长，买家往往会产生“这房子是不是有问题”的心理，反而期待更大的折扣。因此，合理定价、尽早成交，往往比慢慢等高价更现实。

对买家来说，虽然当前选择更多、竞争更小，但也不能掉以轻心。尤其是在气候风险较高的地区，房屋保险费用近年来上涨明显，加上长期贷款成本依然不低，都会对整体支出产生持续压力。在谈判中，可以尝试要求卖家提供利率买断（buy-down）、成交费用分担等让利条件，以降低实际负担。

从区域来看，这种“卖不动”的现象在阳光地带（Sun Belt）最为明显，尤其集中在佛州和德克萨斯的一些大城市。在这些地区，卖家数量几乎是买家的两倍，供需关系明显失衡。根据 The Hill 援引 Redfin 的数据，全美房产交易最迟滞、陈旧房源占比最高的 10 个城市如下：

迈阿密（Miami, FL）—— 62.6%
圣安东尼奥（San Antonio, TX）—— 58.3%
匹兹堡（Pittsburgh, PA）—— 58.1%
西棕榈滩（West Palm Beach, FL）—— 55.9%
奥兰多（Orlando, FL）—— 55.7%
杰克逊维尔（Jacksonville, FL）—— 54.8%
坦帕（Tampa, FL）—— 54.1%
休斯顿（Houston, TX）—— 53.9%
达拉斯（Dallas, TX）—— 52.5%
沃思堡（Fort Worth, TX）—— 51.8%

与这些城市形成鲜明对比的是旧金山湾区。例如圣何塞（San Jose），可谓“风景这边独好”，那里房地产依然火爆，陈旧房源比例仅为 19.8%，看来那里的人都不差钱，华人也多，显示出高科技中心区域仍然具备较强的住房需求和更快的成交速度。

整体来看，美国房地产市场正处在一种“僵持的春天”：卖家不愿降价，买家不愿追高，双方都在等待更明确的利率走向和向好的经济信号，战争早日结束应该算是个契机。

2026.4.4 于美国