歲月沉香
這世界很煩，但你要可愛。只有你可愛，這世界才能變得可愛。
我在美国、台湾和中国大陆三地穿梭，并安家置业，除美国之外，在台北与大陆的住所皆为高层公寓。
台北的住家公寓大楼依法设有业主管理委员会和专业的物业公司，前者由住户直选产生（义务服务），后者由业主管理委员会聘请和监督。
每年年末，台北住家公寓大楼会召开业主年终总结大会暨业主管委会换届选举。每家住户派一人代表参加，匿名投票选举。台湾的民主选举非常的成熟，早已内化为日常生活的肌理，大到选总统，小到选业主管委会成员，整个民主选举流程严谨，秩序井然，大家规规矩矩遵守规则，选举很快完成。
台北这栋公寓楼业主管理委员会一共由七人组成：主任委员、副主任委员、活动委员、总务委员、维修和安全委员、财务会计和出纳。管委会的职责与权限清晰而厚重，主要包括：（1）执行业主大会决议制定的方案，如：年度预算案、公共设施修缮案等；（2）统筹管理大楼公共空间与设施，如：大楼清洁卫生、花艺保养、电梯维护、车库管理等；（3）大楼财务收支管理；（4）聘请和监督物业管理公司；（5）制止住户违法行为；（6）维护住户的安全。
在台湾，这些业主管委会的职责和权限并非自治的条款，而是政府部门明文规定，具有法律机制，受法律约束的。
反观中国大陆，我和先生先后购置几处公寓楼的商品房，包括我父母居住了二十多年的老楼，我从来不知道有什么业主管理委员会，只知道一个物业管理公司。我们所缴纳的物管费全部由物业管理公司收取，他们如何使用的这些钱，收支如何？业主一概不知。小区环境里到处是商家广告，尤其在电梯内外，贴满了各种广告，而这些广告收入全部归入物业管理公司囊中，与业主没有一点关系，业主没有知情权和分配权。反观在台北，我们的公寓楼内外素净无痕，完全没有任何的商家广告，公共空间与商业毫不沾边。
上月的年终总结大会上，台北住家大楼业主管委会和物业管理公司分别向住户们汇报了年度的所有工作以及财务收支情况之后，征求大家的意见，是否今年上调一点物业管理费，因为现在什么都在涨，物管人员的薪水要涨，维修保养费用等都在涨。有位先生当场就此议案提出了反对意见，他认为，我们大楼还有一笔数百万的公共基金，为什么不能动用这笔钱作为物业管理费用？为什么有钱还要涨物管费？他的这句提问，也如同一道光，照出两岸社区治理逻辑的根本不同。
他所提到的“公共基金”很有意思，这在中国大陆的商品房中是没有的。
在台湾政府的建筑法规中，有一项极具远见的规定：所有建筑公司，在拿到一项建房工程许可营业执照之后一年内，需要按照一定比例先拨出一笔款项放在当地政府相关部门，由该部门先保管起来，这笔钱就叫做“公共基金”。公共基金提取金额的大小，政府有严格的规定，依工程的总价按比例提取：建筑造价在新台币1千万以下提2%；1千万至1亿元之间，超过1千万部分提1.5%；工程总造价在1亿至10亿元之间，超过1亿元部分提0.5%；工程总造价超过10亿元，超过10亿元部分提0.3%。
等到商品大楼建成交屋后，小区成立了业主管理委员会，然后，业主管委会再向政府部门申请，政府部门核实后，将那笔款项转给业主管委会建立的专门银行账户里，这笔钱既非建筑商资金，也非住户的私产，而是用于处理大楼“重大项目”的集体储备金，必须专款专用：
- 大楼外墙修补、屋顶防水
- 电梯或管线汰换
- 大楼消防设备更新
- 大楼门禁监视器升级
- 社区景观植栽或公共空间改善
- 大楼天灾意外紧急抢修
业主管委会在动用“公共基金”每一笔钱之前，需要向业主们报备，用了之后需要向业主们说明（尤其图片说明）。我家先生担任过一届业主管委会成员，每个月都有一次管委会成员会议，讨论大楼一些相关事宜，物管会经理列席参加。我们的大楼电梯外墙上设有一个大电子屏，滚动式随时报告大楼最近的各项工作情况，以及每个月的财务收支明细。因为我们有时候要回美国或去大陆，先生不愿再参与业主管委会工作。
在中国大陆的商品房，没有这样的“公共基金”，小区公寓楼出现任何大的修缮或更新事宜只能临时向业主收取。比如，重庆我父母家的公寓楼，十年前换了电梯，要求每户平摊支付这笔钱，金额加在物管费里面收取。
我在前面提到的那位住户先生，他反对涨一点物管费，认为应该动用公共基金，后来业主管委会给他做了详细解释，说明公共基金这笔钱只能专款专用，不能拿出来作为物业管理的一般日常费用。
台湾政府制定这样的公共基金是一种延长社区大楼的寿命，维护安全品质的“长期保固”机制。公共基金如果用完之后，大楼的修缮和维护的费用原则上由业主们承担，增收物管费。一些高龄的公寓楼，政府鼓励更新重建，依据情况可以给予一些补助资金。台湾政府的这项法规，只有一个目标：让建筑房屋活得更久，让住户生活更加安全。
自从我们住进台北这栋公寓楼，目前还没有遇到重大的修缮和更新工程，唯有遇到两次大楼的外墙清洗，据业主管委会报告，单次外墙清洗（包括住户的窗户玻璃外清洗）花费新台币26万元。目前，我们大楼还有几百万的公共基金。
每年年底的业主年终总结大会及选举结束后当天，就是热闹的圣诞节文娱活动和聚餐活动，最后，还有令大家兴奋不已的礼品抽奖环节，哈哈…今年我很幸运，在抽奖活动中中了头奖—现金1000元和一个小礼品：）在大家的欢笑声中，我忽然觉得，这轻巧的千元和小礼品，与沉甸甸的数百万公共基金，竟共享同一份温暖，这份温暖源于：规则、契约和人情。
在台北的日子里，这大笔返回的资金，默默地托住了楼宇的脊梁，也守护了日常的从容。
这是公寓楼大厅布置的今年大楼年终大会暨选举会场，主席台是管委会七位成员就坐的位置。我们大楼住户不多，共十八层，每层四户。大会参加者一户一代表，如果有事来不了的，可以委托他人投票选举，需要委托书。（原创图片）
今天，我为大家翻唱的是刘家昌先生作曲的台湾老歌《烟雨斜阳》，这首歌上世纪七十年代在港台流行，许多歌手都翻唱过。歌曲通过诗意的歌词表达了对爱情的深刻感悟。歌词中的烟雨和斜阳象征着爱情的短暂与美丽，反映了人生的无常和离别的凄凉。我翻唱的是蔡琴的版本。
一阵烟雨 你来自何方
好像爱情 你去向何方
一抹斜阳 你来时匆忙
好像爱情 你去时又匆忙
这人生也是一样 就好像烟雨斜阳
美丽短暂 渺渺茫茫
离别时候 带着多少凄凉
一阵烟雨 你来自何方
好像爱情 你去向何方
一抹斜阳 你来时匆忙
好像爱情 你去时又匆忙
这人生也是一样 就好像烟雨斜阳
美丽短暂 渺渺茫茫
离别时候 带着多少凄凉。
1/25 写于台北
“ 选举都是敷衍，事后也没记录” 台湾的选举很认真和完善，一点不马虎。
祝李子周中愉快！
“ 美国不少社区也有这样应付修理的储备金(Reserves)，专门用来修理房屋，如换屋顶，粉刷外墙等等。” 那也很不错，跟台湾一样。
海风姐周中愉快！
“ 台湾的公共基金模式特别有价值。” 谢谢XQQ认同。祝你周中愉快！
“ 我回上海看长辈二十五年左右的公寓楼，里面公共部分真的不怎么样。和我们这边七十年代的都不能比。
就是新天地公寓，我女儿去过，说朋友家里室内设计家具都是特别高级，而公共部分不行。” 我太容易觉晓和你女儿的感受。国内的社区大多数是这样的，不管自己室内的装潢，不顾整个社区的美观。
觉晓冬安！
“ 大陆人，至少我的同代人从小就被洗脑，期待“救世主”，“明君”，“好领导”。。。” 枣泥说到点子上了，其实，真正的救世主是自己，是自己维护自己的权益。
枣泥冬安！
歌声很好听！
这首歌唱得也从容，那个年代味道浓。
我回上海看长辈二十五年左右的公寓楼，里面公共部分真的不怎么样。和我们这边七十年代的都不能比。
就是新天地公寓，我女儿去过，说朋友家里室内设计家具都是特别高级，而公共部分不行。
我家小小阿立嫂（小儿媳）的父母是台湾移民。亲家两口子的家人都在台湾，台北和台南。我们还没去过台湾。今年计划（希望！）11月份我们先回国，小小阿立一家之后来中国，上海玩两天，然后到杭州呆一星期。接着我们跟着他一家去台湾。因为小小阿立嫂的假期有限，台湾只能呆一周。
“ 大陆也是有“大修基金”的，业主在购房的时候缴纳的，但都交到政府的房管部门了代保管了，小区如想使用（只能用于维修，安装电梯/换新电梯不属于维修范畴，所以都是另外向业主收取费用），必须向房管部门提出申请，流程之复杂，拖得时间之长（足足两年多），我作为业主曾经历过一次，差点晕过去。” 我都没有注意到大陆也有缴纳“大修基金”，也许买房的时候只顾一次性付完款，没有注意款项的细节。不过，“大修基金”还是业主出钱。
谢谢麦子亲听歌和美言鼓励！麦子亲腊八节快乐！
“ 瑞典的公寓也有类似的委员会，委员好像不是大家选举，因为这是一个吃力不讨好的工作，没有多少人愿意当” 你说得是，做这样的工作完全是奉献，自告奋勇为大家做贡献的人更值得赞赏。
祝小棒棒冬安！
“ 台湾有公共基金这一条款真是太给力了，减少owner的负担。”是的，几百万不是小数目，可以做很多大楼维护的事情了。
祝小火花冬安！
大陆也是有“大修基金”的，业主在购房的时候缴纳的，但都交到政府的房管部门了代保管了，小区如想使用（只能用于维修，安装电梯/换新电梯不属于维修范畴，所以都是另外向业主收取费用），必须向房管部门提出申请，流程之复杂，拖得时间之长（足足两年多），我作为业主曾经历过一次，差点晕过去。
祝贺沈香亲获头奖，今年一定好运连连！歌儿好听，第一次听这首歌，使劲鼓掌！祝腊八愉快，新周愉快！
是的，台湾和美国在社区管理上都有法规的。
云儿冬安！腊八节快乐。
“ 美国的很多房有HOA， 坏的HOA非常整人， 认识一个人因为忘交HOA罚款， 房子竟被HOA拍卖， 最后她花了很多律师费才将房子保住” 美国这样的做法也不对，说明法规还不健全，我觉得，在台湾不会有这样的事发生。HOA也是由业主选举产生的，业主们可以监督他们的行为。
祝雅佳园冬安！吉祥。
“ 国内的房子只见收物业费，除了打扫公共卫生，啥也没见维修过。楼房折旧很快” 飘飘深有体会，说得正确。
祝飘飘冬安！腊八节快乐。
“ 这需要一系列的制度配套才能实现，公共基金，依法管理，民主监督，财务透明，哪一样都少不了。” 蓝山一针见血，说得非常好。我觉得台湾在方面都做得比较好，是实话。
台北的建筑多数比较老旧，但是，不杂乱，人们虽然生活在旧的社区里，但规规矩矩，和谐共处，基本设施保护得也好，旧而不烂。
祝蓝山新周愉快！腊八节快乐。
“ 有序的管理很重要，美国这边HOA管理费每年都涨，除了通胀，管理也缺乏监督，也很烦心的。” 暖冬说得是，监督很重要，没有监督管理得不到落实。
暖冬冬安！腊八节快乐。
“ 大陆的房子维护很差，折旧迅速。”的确是这样，而且小区里乱遭遭的，五花八门的广告很不舒服。业主们也不监督物业管理公司的工作，最后自己吃亏。
祝南瓜苏冬安！
“大陆公寓房的管理可能要看哪一个城市和地区，我多年前在深圳蛇口的公寓房管理方面相对完善，安全放心，” 你说得对，物业管理看城市和地区。深圳这家公司做得不错。
谢谢姐姐听歌和美赞！也谢谢的恭喜！哈哈…我以前都没有抽到大奖，今年运气不错：）祝姐姐冬安！腊八节快乐！
祝博主冬安！
“ 中国公寓楼折旧快，然后居住人口就开始变化，继而整个小区跌价（除了热门地段和学区房），和管理方式也有很大关系。” 你说得太对了，现在国内很多小区的住户是外地人，而且流失一样流动，住户们自己也不care物业公司怎么做的。
祝可可冬安！腊八节快乐！
“ 监督他们的财务。美国的HOA社区业主管理委员会是类似的机构，代表全体业主依法行使共同管理权，维护业主共同利益。简单说，就是业主的自治代表机构，权力挺大的，可以干嘛，不可以干嘛 ，管得挺宽！：）” 台湾这边的业主管委会也是管得很多，所有的钱都是他们在管，但是，台湾要求财务透明，大笔的钱还是要征得业主们的容易，大的决议需要投票表决。
美菲儿冬安！腊八节快乐！
“ 中国的公寓管理似乎没有什么章法” 姐姐说得是，国内的物业公司没有人监督和管他们，随他们怎么搞。这很不合理。
鹿葱姐冬安！腊八节快乐！
“ 台湾的这种HOA看起来民主又合理。大陆的物业管理公司，有的不太给力。尽快卖掉大陆的房产” 国内的物业公司没有人监督管理，随便他们咋个整。是的，大陆的房子我们已经处理了一部分。
祝若敏冬安！
“ 我妈在上海的小区物业也只有一个名字和形式而已，完全起不了作用。”是的，国内的物业公司好像没有人管一样，他们把物管费当成了他们赚钱的工具。非常不合理。
在意冬安！想起来了，今天是腊八节，节日快乐。
“ 我在美国买房子，坚决不要有hoa 的房子。国内的物业差别很大，收费也不低” 美国还好一点，国内的物业太差了。
祝栀子花周末愉快！
“ 前几年佛州的热门新闻之一就是，公寓大楼老旧，需要庞大的费用维修，但是住户绝大多数是退休老人，没有余钱。。。” 所以说，台湾这种公共基金政策就能保障房子的维护。
波士顿大雪，码农注意保暖！冬安！
有序的管理很重要，美国这边HOA管理费每年都涨，除了通胀，管理也缺乏监督，也很烦心的。沈香新周愉快！
有些人只想每个月省物业费，殊不知长久以往，物业缺乏正常维护资金，糊弄了事。最终受损的还是业主。问好沈香。
今天忙，来晚了，听歌！有参与美国的HOA，监督他们的财务。美国的HOA社区业主管理委员会是类似的机构，代表全体业主依法行使共同管理权，维护业主共同利益。简单说，就是业主的自治代表机构，权力挺大的，可以干嘛，不可以干嘛 ，管得挺宽！：）
沈香的歌声好听!
听起来日常运作和这里的HOA差不多，台湾的公共基金这一条款实在是太棒了。前几年佛州的热门新闻之一就是，公寓大楼老旧，需要庞大的费用维修，但是住户绝大多数是退休老人，没有余钱。。。