朱东海先生两会专稿六：
“物业管理”退场，“物业服务”时代正式启幕

朱东海

金日光总编按：从物业管理到物业服务，两字之变，折射的是理念革新、定位归正与权责厘清。人大代表建言掷地有声，主管部门回应雷厉风行，全过程人民民主的生机与温度，在这一呼一应间直抵社区治理的民生痛点。长期以来，“管理”二字固化为思维定式，致使部分物业公司角色错位、越位失范，小区矛盾由此滋生、民怨累积。此次更名，是《民法典》法治精神的深层落地，是以制度之力为行业精准纠偏——让物业回归服务初心，让业主真正成为家园主人。名正方能言顺，言顺方能事成。这一变革，既呼应万千业主殷切期盼，更是社区治理走向精细化、规范化、人性化的关键一步。它不仅值得点赞，更需落地生根、开花结果！本编此前曾根据北京东城太华公寓业主反映，刊发《太华公寓物业乱收费、管理失职、态度恶劣》一文。涉事的北京祥和物业管理有限公司，面对公众批评置若罔闻、我行我素。如今新规已至，该物业当彻底警醒，正视问题、整改到位，切莫再执迷不悟！

3月7日，十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，樊芸代表的一句追问掷地有声：“‘物业管理’能否改为‘物业服务’？两字之差，含义天壤之别。”
话音未落，高效回应随即兑现。3月9日夜，樊芸接到住建部电话，其建议已被正式采纳——《物业管理条例》将更名为《物业服务条例》，行业分类同步由“物业管理”调整为“物业服务”，全面纳入国民经济统计目录。代表有所呼，政府有所应，这正是全过程人民民主的生动实践。

“物业管理”终将退场，“物业服务”时代正式启幕。两字之变，绝非文字游戏，而是行业定位的根本重构。正如樊芸所言，“物业首先要有服务意识”，这一呼吁迅速引发全民共鸣——物业公司的本分是服务业主，而非“管理”业主。

追溯根源，物业行业脱胎于计划经济房管体系，长期深陷“路径依赖”，重“管理”轻服务。不少物企依附开发商而生，自居小区“主人”，角色严重错位；传统机构转型而来的物业，服务生硬、矛盾丛生，成为社区治理的痛点。

法治纠偏其实早已启程。2007年《物权法》首用“物业服务”表述；2021年《民法典》设“物业服务合同”专章，统一“物业服务人”概念，从法律层面确立平等服务关系。然而，旧有思维惯性强大，《物业管理条例》等官方文件仍长期混用旧称，导致“管理”与“服务”定位混淆，负面影响深远。

称谓是行为的先导。长期以来，“物业管理”的名头让物企习惯性站在“管理者”高位，业主沦为“被管理者”，由此催生诸多乱象：动辄发号施令、收费名目繁多、服务质量缩水，甚至出现业主大会辞退劣质物业难上加难的极端情况。

此次住建部及时采纳建议，从制度源头为行业正名。这不仅是名称的更替，更是契约关系的重写——让业主回归小区主人的主体地位，让物业彻底回归服务本位。这一字之正，将重塑物业与业主的权责边界，让“花钱买服务”的契约精神落地生根，为社区治理注入全新活力。

2026年3月11日于北京