斗胆说说老朽大佬路线的缺点，权当胡说

来源: QuantFields 于 2026-04-20 15:04:09 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 阅读数 : (3315 bytes)

本帖于 2026-04-20 15:07:36 时间, 由普通用户 QuantFields 编辑

纯粹个人看法，抛砖引玉。先申明，不存在哪个更好，哪个更不好，大家自己选择合适自己的投资方式。

老朽大佬白手起家，资产一路积攒到现在的规模，手握N套房，每月房租现金流源源不断，非常厉害。但我斗胆说几点不同意见，权当胡说。

首先，做地主，刚开始贷款不断买房不断重贷，可以迅速滚雪球，财富积累速度肯定比定投大盘快得多，毕竟有杠杆嘛。再借助于过去十多年的低利率，以及08年以后的“黄金坑”，过去走这条路致富的家庭非常多，而且还是投坛分坛之前的主流。

但我想说说后期一旦停止扩张之后的“问题”（停止的原因可能是自己不想干了，子女不想继续干了，超低利率时代暂时结束了，等等）。时间越长，“问题”越明显，尤其是用比如跨代际的尺度看：

（1）搞房子的话，停止扩张之后，杠杆率下降，资产增速就会跟着下降。一旦贷款都还清，资产增速肯定是跑不赢股市了。也就是说，停下来以后，日后家族财富的增长速度是跑输靠大盘躺平的。

（2）房产有很高的持有成本，每年的房产税或维修费，如果找人代管的话，还有付给property management的钱。相

比之下，大盘指数基金的持有成本基本是零。

（3）房租作为income是每年都是要交税的！当然，现实中，大家如果如实申报房租收入，可以用房子的depreciation来抵税的。但depreciation总有用完的时候，然后现实中的做法是通过做1031置换继续往后延。但总是有延不了的时候。除非能一直延到继承时step up in basis, 不然之前房租少交的税，统统给IRS补回去。

相比之下，持有大盘指数基金就简单很多，除了一点点股息，基本没有income，都是unrealized captial gain。在美国，只对income收税，unrealized captial gain是不交税的！对unrealized captial gain征税很不American，甚至是违宪的。最后子女继承时，unrealized captial gain要么作为遗产跟房产一样step up in basis一笔购销，要么不算做遗产保留下来（避遗产税），但只要子女不卖，还是不继续交税。

（4）这点因人而已。房租现金流固定，是优点。我觉得是缺点，因为不灵活，不方便避income tax，尤其是depreciation用完以后。

相比之下，股票比房产最大的优势就是可以一点点卖，随便卖一点就是现金流，可以自己灵活控制income。而且从不同账户提取，完全可以做很低的税率。比如：提前从pre tax 401K卖股票花（59.5岁钱通过SEPP提前取钱花，没有罚金，还能避免RMD），如果能把金额控制到standard deduction之下，更是0税率。剩下不够的再从brokeraga账户里卖long term captial gain的股票，long term captial gain有一个很大的0%的税率档。

总之，我的感觉是，杠杆搞房产前期优势大，大盘指数后期慢慢占优，尤其后期尺度拉长到跨代际是优势就更明显。