最近卖了一个出租房，在纽约曼哈顿的西边百老汇大道转角，离林肯表演中心一箭之遥。
2019年，纽约房市还是低迷，准备进场，8月买了一个大楼的单元，广东人叫“筒仓”，Studio. 简单粉刷马上出租，房租2500元，地税和管理费一共1100元。
2020年疫情爆发，房客坚持到合同结束搬走。一直到12月才有新租客入住，租金跌为2000元，地税和管理费不变。以后租金每年增加5%左右，前年12月增加10%。同期地税和管理费每年至少增加3%。然后准备出售，原因是退休了，工作量要做减法。加上孩子没有能力，也没有兴趣。与其将来“崽卖爷田”，不如现在见好就收。
去年12月上市，几经讨价，降价，终于谈妥价格，只比当初买价高出1万五。非常失败的一个投资项目。
买进卖出的价格差，就是盈利。还要扣掉各种费用，主要是律师费，Title 费。纽约卖家还要付大约1.45%的交易税，所以账面上亏不少，具体数字就不讲了。
但是，由于是出租房，政府强制要计算折旧费，每年都要算。折旧费每年从你的盈利中减去，盈利少，你就可以在当年少交税。但是当你卖出时，所有的折旧费省下的税，要你补交。比如你买进50万，卖出也50万，没有赚？错！假定你每年折旧1万5千，我报税报折旧7年，就是10万多。那你的房子基础价就是原来的50万减去10万，变为40万。现在你50万卖出，扣除各种费用2万，到手48万。政府认为你赚了48-40=8万 。而且这8万元的“盈利”是从折旧中来的，统一税率25%，不是资本所得税的低税率。这是联邦税，州和市还要交税。
买这房损失了，但考虑到平时的现金流收入，加上当时折旧带来的好处，总的平衡，年收益大约在2%左右。
千年不变的争论，买房子和投资股票哪个赚得多？
我没有贷款，如果2019年同样的资金买SPY, 2020年春，会大失血。坚持到今天，大约有120 到130万，年收益超过10%。而我这个房子，年收益才2%，但2020年春，我还有现金流，不慌。
房子收益低，但没有大起大落，保证每月有钱入账，属于低波动，稳定低收益，不亏钱。
股票是收益高，但有大起大落，每次下跌，都不能保证很快涨回并超越。
现在事后看，只要不等钱用，SPY 赢了。如果每月需要现金收入，房子无疑提供了提款机的作用，股市不行。
这个例子再次证明，投资房产和股票，二者不能互相取代，应该是互相帮衬。还有，投资房产眼光要准，后悔的机会不多，不像股市可及时止损。
来美国30几年的投资生涯，现在基本要划上句点了。投资房陆续卖出，股票基本只保持几个指数股和债券。卖房子得来的钱，按糊涂大师的办法投资，目前收益满意。现在不是要投资，是保本。保本的目的是为了用的安心。
我的实际情况，在现在，在将来的10到20年期间，本金大概率用不到。用到本金了，就是碰到大灾难，平日多烧香就是。万一身体状况剧变，急需大笔钱，此乃无解难题，全世界都如此，无解的的问题就不用去想办法解决了。
