房事密码
万鱼侯
这里说的房事，不是你们想往的房中之事。 这里讲的房事，就是我们心烦的房子之事。虽然是有关房子的烦琐小事，却不敢以谈论房市为题。 我的房事，确实有一个密码。19826，本来只是一个门牌号码，后来就成为一个钥匙密码。这一两年，19826这个出租房遇到了难处。反复思索，颇有感触。
19个年前，我太太预备完成学业。毕业证还没有收到，先收到了银行寄来贷款广告。我们所住的小城，正处在发展阶段。我们完全忽略了新建房，居然只专注二手房。就在我们买下这个19826之后，第二年政府居然补贴首次购房者几千元。一个朋友当年毕业，买了有补贴的新建房。彼时心态，追悔莫及。几年后，次贷危机爆发。一个朋友初入房市，抄底一栋法拍屋。起初我们有了心动，但没有能力付诸行动。行动需要能力，能力需要积蓄。一直等到房市已经开始疯狂上扬的时候，我们才有能力为自己的心动买下第一单。19826终于变成了出租房，三年后，又变成了第一套出租房。当第8套出租房买掉以后，我们买下了2个商业地产。这些年来，我把出租房的钥匙盒密码设为19826。每次买新的出租房或者管理出租房，这个密码似乎都带给我一些感触。在19826经历了一场史诗级的水灾之后，我又开始把19826设置为电子付款密码。这一组数字似乎总是带给我一些失落。十九年来，百感交集。对于八栋房子和两个商铺，本来就不值一提。至于这些年的房事心结，正好可以概括为六条。
第一条，心动与行动。二者的距离可以无限短暂，也可以无限遥远。我觉得买自住房，属于生活需要。买投资房，则属于投资选择。看到身边的人买了一套甚至几套房子，有人会眼红，有人会心动。从心动到行动，有人或许只在弹指之间，而有人则可能等到地老天荒。俗话说，心动不如行动。买房投资毕竟不是小事，理当谨慎，但是总归要付诸行动。我的多年心得是：谨慎太谨慎。投资，只是可能有风险；不投资，肯定是有风险。曾经听说过一个资深房屋中介的高论，精辟得太夸张。每一天都是最佳买房时机，因为你永远不知道明天的房价。一个朋友观察房市，心动许多年。曾经发誓，一年内一定要买一个出租房。不是觉得地段不好，就是户型不满意。不是担心管理麻烦，就是忧心租客不好。不是留恋股市，就是嫌高房价。当新冠疫情结束之后，面对突然爆涨的房价，只能平添了更多的追悔而已。也就是在那一年秋天，我们预购了一个投资房。2020年初，正在准备三月份交钱过户。又一个投资机会，如同瘟疫一般挥之不去。我们决定不放过机会，同时准备买两套投资房。我们没有觉得自己有多么的冲动，但是亲友们觉得我们简直包天胆大。
第二条，胆大与命大。二者的关联虽然可以期待，但最终只能忽略。我们永远不知道自己的运气如何，只有一次次的胆大之后才略有感觉。移民国外，算不上胆大，因为还有退路。买个住房，也算不上胆大，因为总得有住处。买个投资房，要一点胆量，因为投资有风险。特别对于我们这样的新移民，根本谈不上投资。除了几个生活费，根本就没有几毛钱资金。赌一把吧！万一成功呢？试一试运气吧！不试怎么知道？听说新手赌徒运气都不错，我们苦苦支撑了几年。在买了第二套投资房之后，我们终于要面对命运的考验了。在一场百年难遇的洪灾中，19826泡在水中长达一个多礼拜。因为不是自住房，政府的补贴拿不到。因为没有资金，专业的维修请不起。自己动手，边做边学。今天在自己的房子里琢磨如何破旧，明天到邻居家学习怎么装新。不仅克服了曾经挥之不去的投资恐惧，因为最坏的情况也肯定不过如此；而且对未来更加淡定，因为最好的回报有可能远高如此。灾后重建之后，我们的投资房方向改变了。不买二手房，转向新建房。
第三条，旧房与新房。二者的重点不是房屋价格，而是投资机遇。对于房市新手，虽然旧房可以练手，但是绝对棘手。与新建房相比，旧房投资机会太少。二手房一旦落入中介手中，几乎要被榨出最后一滴油。市场疲软，则贷款审批困难。楼市疯狂时，则现金争抢。旧房投资成功几率极低，而新建房则大不一样。建筑商如同批发商，根本不在意一栋一户的销售。每一次缴了定金，就等于吃了定心丸。最夸张的一次，最惊讶的一回。2019年秋天我们定金了一套房，预计第二年三月竣工。就在我们苦苦筹集资金的时候，新冠瘟疫大爆发。房市谣言漫天飞，开发商沉不住气了。放出几套在建房，急于寻找投资买家。我们随时都在等待机会，只是没想到来得这么快。当我们出现在建筑工地的时候，建筑商销售代表傻眼了。略微踌躇之后，他还是松口了。第二天，我们用不同的名字交了定金。我当然不在意怎么拿回我的定金，因为我更在意他怎么操作我的定金。开发商一旦收了我的定金，就意味着他们会安排贷款事宜。
第四条，住房与商铺。二者的关键不是贷款问题，而是风险问题。房屋出租，蝇头小利。富人不屑，穷人无奈。如果自己管理出租房，则精疲力竭。假如委托中介管理，则获利不多。住房与商铺，利弊大有差别。就资金而言，商铺贷款很难。就管理 而言，商铺省事很多。就风险来说，商铺与出租房不好比较。出租房租期比较短，商铺租期一般比较长。出租房管理费，维修费，空置费和中介费，都可能高于商铺。面对高端用户，商铺客户信用风险比较高低。面对低端人口，租客信用风险比较高。这些年，曾经遇到过两种极端租客。有一个租客因为离婚，陷入财务危机。为了维护自己的良好信用，竟然不惜借贷来履行租约。也有租客破罐破摔，恶意长期拖欠房租。另外也见过租客毁坏房屋设施的情况，也听说过通过法律程序驱逐租客的案例。总之，与商铺相比，出租房的风险其实比较高。毕竟商户属于长期投资，而且更加在意商业信用。前几年，投资了一个办公室。一直还算顺利。去年投资了一个商铺，目前正在熬码头。周边地产开发缓慢，商业前景不明。一种新的投资形式，也是一种新的压力测试。
第五条，本地与外地。二者的选择不仅要考虑地利，更要考虑人和。我曾经购买过一个出租房，一直没见过房主。更加有意思的是，中介好像也不认识房主。一个外地投资人，最初委托中介购房出租。原中介搬家离开本地之后，转而委托新中介代管。我们的外地朋友，也在我们这里买了几套出租房。委托我们信任的中介管理，享有管理上的优惠。对于普通的小投资者来说，外地出租房不具优势。除了没有市场和管理的地利之外，又没有人和的优势。外地中介未必完全可靠，除了不能省心，更不能省钱。北美华人喜欢投资买房，特别看重赚钱与省钱。就算大家都没有赚钱，省钱也相当于比别人赚钱。自己管理，省下来管理费。自己修理，省下来修理费。对于小本投资者来说，相当于找了一份第二职业。我们这个小城，经历了一次特大暴风雨的洗劫。成片社区泡在水中，很多人由此成了半个装修工。出租房要小修小补，还有租客要搬进搬出。多年积累，必然省钱。
第六条。必然与偶然。二者的期待不是追求偶然，而是看重必然。房地产，股票和黄金，据说是传统的三大投资热点。普通穷人，怎么开始投资？考虑申请贷款，另外买一个自住房，可以构想。准备一大笔钱，买股票或者黄金，实属幻想。起初曾经听人不屑地说，投资房获利不到百分之八。投资出租房赚钱是我必然的选择，毕竟苍蝇肉也是肉啊！再说通货膨胀不是偶然，苍蝇肉变成蚊子肉可是必然。我对投资其实一窍不通，只是对投资杠杆颇有兴趣。贷款买房确实是很好的杠杆，因为周期可以长达三十年。我的投资杠杆通常都是接近十倍，所以自号百万负翁。现在看来，负和富就一个意思。十几年前，患得患失，胆战心惊！十几年后，有得有失，波澜不惊。看淡偶然，顺其必然。疫情的出现，是最大的偶然。买下最后一个投资房一年后，邻居插牌卖房。直接在购房款的基础上加十万出售，彻底粉碎了我的小学数学基础。一年新的房子加一万出售，已经可以了。听说美国人数学不好，果然不假？房市很快就疯了，每个房子都被迫涨了十万以上。曾经一直做着梦想，视乎不再需要梦想。
曾经那个梦想，就是从19826开始。，现在这些梦话，也是从19826开始。
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