投资房 “折旧费” 的厉害

买了投资房，每年报税时就要计入房产的折旧费，你不算，政府认为你已享受了省税，自动在房产价值中扣去。所以一定要把折旧费放在税表上。我前几年换了会计师，居然有2年没放，几年后我偶然发现，当然可以去要，太烦。

折旧费标准是27.5年，50万的房子，土地如占20%房子价值，房子本身占80%，折旧基数约40万，每年折旧约1万4千，可以抵房祖收入。但是，这省下的税，在你卖房子时政府要拿回来，而且税率就是一个，25%。

50万买进，10年后卖出也是50万，账面上收益为零，如果40万卖出，账面上亏10万。

这是，折旧费就厉害了。10年折旧1万4乘以10，就是14万。你卖出的房子成本价就是50 - 14 =36万。

50万卖出，盈利14万，按25%税率交联邦税3.5万，还好没有资本所得税。

40万卖出，亏10万，但折旧税是独立计算的，这3.5 万过去省得要吐出去。折旧税就是这么不讲道理，亏本把房子卖掉，已经够伤心的，还要交折旧税！

退休了，不想再做 1031 Exchange 了，过去一直做，没注意到这问题。

计算只是说明问题，盈利亏损的数字等，不仔细讨论了。

• 是不是作为遗产给孩子，他们卖就能躲过折旧补税呢？ -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 18:45:08

• 能躲过，但孩子不愿要。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:09:12

• 躲过就卖掉吗 -slow_quick- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 20:53:00

• 左师公曰：“父母之爱子，则为之计深远”。 有闲者问：“为己计深远，父母之爱谁”？ -守月- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 08:55:17

• 折旧因该是在平时出租收入中扣除了，现在不做生意了要将以前的用了的折旧，补交税。 -Runnymede- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 18:49:38

• 是的，但税率高啊。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:08:29

• 哦，意思是说每年折旧不划算，最后卖房时补交的总折旧费更高？ -pickshell- ♀ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:22:04

• 看每人的情况，反正折旧几乎是强制的，不考虑当时的税率。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:27:47

• 而且是同一税率，不是累进税率。 -上海大男人- ♂ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 19:29:10

• 谢谢。对税的事我所知甚少，报税都是丢给会计师了：） -pickshell- ♀ (0 bytes) () 04/16/2026 postreply 20:14:50

• 折旧是减少你当年税表的收入，你收入税率越高，折旧越值钱。卖房总是capital gain 税率。 -zkyq- ♀ (228 bytes) () 04/16/2026 postreply 23:37:28

• 问题是capital gain 只收15%税，折旧25%。 折旧应该跟普通收入税，跟抵税一样 -丹顶红- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 06:32:52

• 同意折旧是省些税。我想说出租房最省税的方法是留给下一代继承。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 08:10:43

• 那也只是账面上暂时的，孩子拿掉房子就会贱卖，然后还是要交税。 -老九不能走- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 08:54:13

• 这就是一个聪明的圈套，让房东为美国的住房事业奋斗终身，死而后已。我也是卖过出租房，自己亲手报过税后，才识得这个圈套。 -守月- ♀ (220 bytes) () 04/17/2026 postreply 09:17:05

• 哈哈，我的理解也是，这税嘛，就是你早付或晚付，最终还是逃不掉，所以也不想啦 -pickshell- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 10:58:15

• 同意上面两位MM的说法。做过1031也直接卖过，真的就是圈套。对于税也就认了，最终是很难逃掉的。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 11:42:32

• 我跟你情况一样。卖过房亲自报过税。算过来算过去就是陷阱一个。 -古来万事- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 11:46:53

• 懂税很重要，自己亲自报税虽不省钱，但长智，分辨能力也随之提高。算得清，才能更好规划未来。 -守月- ♀ (355 bytes) () 04/17/2026 postreply 12:06:33

• 我也认识到美国IRS设计的厉害，心服口服。 -zkyq- ♀ (0 bytes) () 04/17/2026 postreply 21:22:58

• 看你的marginal tax rate是多少了，25%比我们现在的37%还是好不少啊 -米奇的厨房- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 03:55:03

• 那回到出租房再住两年，把出租房变回自住房后再卖，是不是就没折旧费了？ -东方华夏- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 13:15:59

• 还像不行的，只能按比例去掉自住的两年，所以还是要交大头的税。请坛子的高人们出出主意如何减少为折旧费交税。 -pkp- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 18:34:10

• 统一税率25%的话，那如果现在税率低，可以不折旧吗？ -最爱荷花- ♀ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 17:22:05

• 还是要考虑1031换一个房子自主，先把自主房卖了，有50万抵扣额度。1031置换一套养老房，先租出去一年然搬进去自主直接 -justdoit2005- ♂ (0 bytes) () 04/18/2026 postreply 23:05:47